Türkiye’de Kısa Süreli Konut Kiralaması İçin Yeni Gelen Düzenlemede Bizi Neler Bekliyor?

YENİ GELEN KANUN DÜZENLEMESİ IŞIĞINDA KISA SÜRELİ KONUT KİRALAMA

Uzun Süreli Konut Kiralama Nedir?

Geçici kullanıma özgülenmemiş, 6 aydan daha uzun süreli kiralamaya uzun süreli konut kiralama denmektedir.

Kısa Süreli (Saatlik, Günlük, Haftalık) Konut Kiralama Nedir?

Sahipleri veya aracılar tarafından saatlik, günlük, haftalık veya aylık olarak kullanıcıların asgari ihtiyaçlarını karşılayabilecek seviyede eşya ile donatılmış vaziyette kiraya verilen taşınmazlar olarak tanımlanabilir. Bu tür kiralamalarda ana unsur daha fazla gelir elde etmektir. Kısa süreli konut kiralaması genellikle ülkemizde turizm amacıyla yapılmaktadır.

Türkiye’de kısa süreli konut kiralamaları genel olarak Airbnb sistemi üzerinden yapılmaktadır.

Airbnb Nedir? Hangi Amaçla Kullanılır?

Sanal ortam aracılığıyla kiracılarla bir araya gelen ev sahipleri paylaşım ekonomisi içinde yer alan ve arz ile talebi belirleyen taraflardır. Müşteriler hizmeti talep eden taraf olurken ev sahipleri de hizmeti sunanlar olarak ortaya çıkmaktadır. Bu uygulamada Airbnb sistemi de paylaşım platformu olarak görev yapmaktadır.

Türkiye’de Kısa Süreli Konut Kiralaması İçin Yeni Gelen Düzenlemede Bizi Neler Bekliyor?

Resmi Gazete’de 02.11.2023 tarihinde Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun yayınlanmış olup, bu kanun ile Türkiye’de kısa süreli konut kiralaması için yeni bir düzenleme öngörülmüştür.

Kanun maddelerini incelediğimizde; 1. maddesinin 2. fıkrasında kanunun amacı şu şekilde yer almaktadır: Bu Kanun; konutların turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin genel esaslara, izin belgesi düzenlenmesine, idari yaptırımlara ve turizm amaçlı kiralanan konutların tabi olacağı mevzuata ilişkin hükümleri kapsar.

Kanunun 2.maddesinde de tanımlar kısmı yer almakta olup,  izin belgesinin tanımı olarak, kiraya verenin konutunu gerçek veya tüzel kişilere en fazla yüz gün süreyle kiralamasına izin verilmesi amacıyla düzenlenen turizm amaçlı kiralama izin belgesi yazmaktadır. Turizm amaçlı kiralama ise, konutların kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanması olarak tanımlanmaktadır.

İzin Belgesinin Niteliği ve Uygulanacak İdari Yaptırımlar Nelerdir?

Yeni gelen kanun düzenlemesi ile birlikte izlenecek yol aşağıdaki gibidir:

1- Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi alınması zorunludur. Ayrıca, Bakanlıkça nitelikleri belirlenen plaket, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılır.

2- İzin belgesi vermeye Bakanlık yetkilidir. Bakanlık bu yetkisini valilik vasıtasıyla da kullanabilir. İzin belgesi ve plaket ücretleri Bakanlıkça belirlenir.

3- İzin belgesi başvurularında, turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin izin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunludur. Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde sadece turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu bina için bu şart aranır, izin belgesi örneği site yönetimine iletilir.

4- Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilir. Aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi düzenlemesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi durumunda, başvuruda;

a) İşyeri açma ve çalışma ruhsatının,

b) Başvuruya konu binanın, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde yer alması durumunda, üçüncü fıkradaki hükme ilave olarak, tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın,

ibrazı zorunludur.

5- İzin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene aittir. Kiraya veren haricinde turizm amaçlı kiralama faaliyetinin yürütülmesi halinde bu kiralamalar, münhasıran 14/9/1972 tarihli ve 1618 sayılı Seyahat Acentaları ve Seyahat Acentaları Birliği Kanunu uyarınca belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla yapılabilir.

6-  İzin belgesi sahibi, gerçek kişi ise ölüm tarihinden itibaren üç ay içerisinde mirasçılar tarafından başvuruda bulunulmaması veya tüzel kişi ise tüzel kişiliğinin sona ermesi durumunda izin belgesi geçersiz hale gelir. Ancak kullanıcıların hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder.

7- İzin belgesi sahibinden kiralanan konutun kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralanması veya kendi adına mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaktır. Ancak kullanıcı tüzel kişilerin turizm amaçlı kiraladıkları konutu, kendi personeline kullandırması bu durumun dışında kalmaktadır.

8- Turizm amaçlı kiralama izin belgesi verilen konutlar hakkında 26/6/1973 tarihli ve 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu hükümleri uygulanır. 1774 sayılı Kanun kapsamında bildirim yükümlülüğü konusunda izin belgesi sahibi sorumlu kişi kabul edilir.

9- İzin belgesi sahibi ile kullanıcı arasında yapılan sözleşme, sözleşmede belirtilen sürenin sonunda sona erer.

10- 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 28 inci maddesi uyarınca düzenlenen yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu; sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden yüksek nitelikli konutlara, üçüncü ve dördüncü maddedeki şartlar aranmaksızın izin belgesi düzenlenebilir. Yüksek nitelikli konutların kiralama faaliyetleri konut işletmesi eliyle de yapılabilir. Bu durumda izin belgesi konut işletmesini yapan şirket adına düzenlenir. Bu şekilde yapılan kiralama faaliyeti, yedinci maddenin kapsamı dışındadır.

İzinsiz Kiralama Yapılması Halinde Uygulanacak İdari Yaptırımlar Nelerdir?

1- İzin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralanan konutları kiraya verenlere, kiralama yapılan her bir konut için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için on beş gün süre verilir.

2- Verilen on beş günlük süre sonunda izin belgesi alınmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetine devam edenlere beş yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için bir kez daha on beş gün süre verilir.

3- İzin belgesi sahibinden kiraladığı turizm amaçlı konutu kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiraya verenler hakkında her bir sözleşme için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

4- Kendi adına mesken olarak kullanmak amacıyla kiraladığı konutu kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiraya verenler hakkında, her bir sözleşme için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

5- İzin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenler hakkında, her bir sözleşme için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

Yapılan Kanun Düzenlemesinin Olumlu ve Olumsuz Yanları Nelerdir?

02.11.2023 tarihinde yürürlüğe giren kanun ile birlikte son dönemlerde çokça uygulanan kısa dönem konut kiralamasına yeni bir düzenleme gelmiş ve devletin denetimine girmiştir. Alt kira ilişkileri ile ev sahibinde habersiz olarak kısa dönem kiralamaları yapan asıl kiracıların bu şekilde önüne geçileceği düşüncesindeyiz.

Ancak, yeni gelen düzenlemeyi ev sahipleri açısından düşündüğümüzde, mülkiyet hakkını zedeleyici durumların olduğu görülecektir. Taşınmazı ile ilgili kısa dönem konut kiralaması yapmak istediğinde yani turizm amaçlı kiralamalarda, devletin izninin olması ve bunun belirli şartlara bağlanması mülkiyet hakkını kısıtlayacaktır. 

Av. Zeynep Turan

Demirkılıç Hukuk