Salgın Hastalıklar Döneminde Kira Sözleşmeleri

                                                                                                  SALGIN HASTALIKLAR DÖNEMİNDE KİRA SÖZLEŞMELERİNİN DURUMU

            Kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 229 ila 378. maddeleri arasında düzenlenmiştir. TBK’nın 229. maddesinde yapılan tanıma göre “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir”.

Kanunda yapılan tanımından da anlaşılacağı üzere kira sözleşmeleri, sözleşmenin her iki tarafına da borç yükleyen (sinallagmatik) sözleşmelerdendir. Aynı zamanda, kira sözleşmeleri için belirli bir şekil şartı öngörülmemiş olup, bu sözleşmeler her iki tarafın serbest iradesi ile düzenlenmektedir

            Tüm dünyada ve ülkemizde de özellikle son günlerde etkisini en yüksek seviyeden hissettiğimiz ve Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi ilan edilmesine sebep olan Covid-19 salgını nedeniyle ortaya birçok hukuki problem çıkmıştır. Başta iş yeri kiraları olmak üzere konut kiralarında da mevcut kira sözleşmelerinin durumları hususunda kiracılar ile kiraya verenler başvurabilecekleri hukuki yollar aramaktadırlar.

         Bu bakımdan, Covid-19 salgını önlemleri kapsamında sırasıyla İçişleri Bakanlığı’nın 16.03.2020 tarihli genelgesi, 22.03.2020 tarihli ve 2279 sayılı İcra–İflas Takiplerinin Durdurulmasına Dair Cumhurbaşkanlığı Kararı yayınlanmış ve 26.03.2020 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun kabul edilmiştir. 26.03.2020 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Covid-19 salgını bakımından özellikle önemlidir.

            İçişleri Bakanlığı’nın 16.03.2020 tarihli genelgesi ile 81 ilde, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine durdurulmuş; 2279 sayılı İcra – İflas Takiplerinin Durdurulmasına Dair Cumhurbaşkanlığı Kararı ile 30.04.2020 tarihine kadar nafaka alacaklarına ilişkin olanlar hariç olmak üzere tüm icra-iflas takiplerinin durdurulmasına karar verilmiş; 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un içerdiği geçici 2. madde ile  1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı hüküm altına alınmıştır.

            Covid-19 salgınının sebep olabileceği hukuki ve ekonomik problemleri önleme kapsamında alınan kararlar ile kira sözleşmeleri bakımından çözüm üretmeye çalışılmaktaysa da pratikte hala çözümlenmesi gereken konular mevcuttur.

            Kira sözleşmeleri bakımından akla gelebilecek ilk konulardan birisi mücbir sebeptir. Mücbir sebep, genel anlamıyla hukukta görevin, taahhüdün ve sorumluluğun yerine getirilmesine engel teşkil edebilecek nitelikte bulunan ölüm hastalık, iflas ve buna benzer hallerdir. Ancak TBK’da mücbir sebebin tanımı yapılmamıştır. Yine de Yargıtay İçtihatları ışığında mücbir sebebin belirli bazı koşulları sağlaması öngörülmüştür. Bunlar;

a-      Kusursuzluk, yani mücbir sebep yaratan durumun taraflardan birisi tarafından ortaya çıkmamış olması,

b-     Öngörülemezlik, yani mücbir sebep yaratacak durumun sözleşmenin her iki tarafınca önceden öngörülemez olması,

c-      Karşı konulamazlık, yani sözleşmenin her iki tarafının mücbir sebebi oluşturan durum karşısında bu durumu ortadan kaldırabilecek herhangi bir eylemde bulunamamasıdır.

Bütün bu açıklamalara rağmen, her sözleşmenin kendine has özellikleri olması dolayısıyla bir sözleşmeye mücbir sebep hükümlerinin uygulanıp uygulanamayacağının ayrı ayrı değerlendirilmesi gerekmektedir.  Kira sözleşmeleri her iki tarafın serbestçe belirledikleri sözleşmeler olduğundan, eğer sözleşmede mücbir sebep hükümlerine dayanarak sözleşmenin feshine ilişkin hükümler mevcutsa, taraflar bu hükümleri işleterek sözleşmeyi feshedebileceklerdir. Kira sözleşmelerindeki mücbir sebep hükümlerinin içeriği de önem arz etmektedir. Mücbir sebep oluşturacak haller, sözleşmenin mücbir sebebi düzenlediği hükümlerde sınırlı olarak sayılmış ve bu hükümlerde salgın hastalık durumu yer almıyorsa mücbir sebep dolayısıyla kira-sözleşmesinin feshi mümkün olmayacaktır. Ancak sözleşmede sınırlı olarak mücbir sebepleri sayılmamış veya bazı haller sayılmakla birlikte bu hallerin ucu açık bırakılmış ise sözleşmenin feshi mümkün olabilecektir.

            Mücbir sebebin sözleşmelerde özel olarak düzenlenmediği durumlarda ise sözleşmeyi feshedebilmek için kira sözleşmelerinin genel hükümlerinin düzenlendiği TBK maddelerine başvurulabilir. Bu kapsamda TBK’nın 331. maddesi uygulama alanı bulabilir. TBK’nın 331. maddesine göre “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.”

            Ancak, söz konusu hükmün 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl boyunca kiracının Türk Ticaret Kanunu’nda (TTK) tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyerleri kiralarında uygulanamayacağı 04.07.2012 tarihli ve 6353 sayılı kanun ile düzenlenmiştir. Dolayısıyla, TBK’nın 331. maddesi 01.07.2020 tarihine kadar sayılan sözleşmeler hakkında uygulanamayacaktır. Ancak TBK’nın 331. maddesinin konut kiralarına ilişkin sözleşmelere uygulanabileceği tartışmasızdır.

            Şu ana kadar kira sözleşmelerinin fesih ile son bulabileceği ihtimalleri değerlendirdiysek de fesih her zaman için bir çözüm olmayabilir. Nitekim feshin sonucu kiracı için daha da içinden çıkılamaz bir durum yaratabilir. Bu durum, özellikle konut kiralarında önem arz etmektedir. Covid-19 salgının bulunduğu ve Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi ilan edilmiş olduğu bu günlerde konutsuz, yersiz, yurtsuz kalmak zaten ödeme güçlüğü içinde olan kiracı için vahim sonuçlar doğurabilir.

            Bu noktada, kiracının ve kiraya verenin arasında menfaat dengesinin tekrar kurulması gerekebilir. Kiraya verenin günümüz şartlarında kiracıya göre daha güçlü bir konumda olduğu göz önünde bulundurulursa, sözleşmenin şartlarında değişiklik yapılması gerecektir.

            TBK’nın 138. maddesi bu durum için uygulanabilecek en uygun kanun hükmüdür. TBK 138. maddesine göre “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.”. TBK’nın 331. maddesinden farklı olarak bu hüküm işyeri kiraları için de uygulanabilecektir. TBK’nın 138. maddesi hükmü uyarınca kira sözleşmelerinde uyarlama yapılabilir ve eğer uyarlama hiç mümkün değilse kira sözleşmesi feshedilebilir. Sözleşmede uyarlama yapılabilmesinin ve eğer uyarlama mümkün değilse sözleşmenin feshedilebilmesinin temel şartı sözleşmenin yapıldığı sıradaki koşulların öngörülemez şekilde değişmesi, borçludan kaynaklanmayan bir sebep ile ortaya çıkması ve bütün bu durumlar sonucunda mevcut kira sözleşmesi gereği borçludan kira bedelinin ifasını istemenin hakkaniyete sığacak sınırlar dışına çıkmasıdır. Temel şart bu olmasına rağmen, sırf bahsi edilen bu şart yeterli değildir. Kiracının da (borçlunun) mevcut kira sözleşmesindeki bedeli ifa etmemiş olması veyahut ifa edecekse bile ifayı itirazi kayıt ile yapması gerekir. Aksi halde kiracı, TBK’nın 138. maddesi ile kira sözleşmesinin uyarlanmasını ve uyarlama mümkün değil ise kira sözleşmesinin feshini talep edemeyecektir.

            İçişleri Bakanlığı’nın 16.03.2020 tarihli genelgesi de dikkate alındığında işyeri kiraları için bu hükmün uygulama alanı bulacağı şüphesizdir. Zira işbu genelge ile kapatılan işyerlerinin kiracıları ve aynı zamanda kiraya verenleri sözleşmenin yapıldığı sırada böylesi bir salgın hastalık dolayısıyla kira sözleşmesine konu işyerlerinin kapanabileceğini öngöremezdi. Aynı şekilde, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olup salgın hastalık dolayısıyla değişen başka şartlardan dolayı da TBK’nın 138. maddesine başvurulabilir.

           İçişleri Bakanlığı’nın 16.03.2020 tarihli genelgesi ile ilgili bir diğer durum da genelge kapsamında kapatılan işyerlerinin kira sözleşmelerinde kiracının kira ödeme borcunu ortadan kaldırmamasıdır. Mevcut kira sözleşmeleri bakımından kiracıların kira ödeme borçları devam etmektedir. Bu durum karşısında 2279 sayılı İcra–İflas Takiplerinin Durdurulmasına Dair Cumhurbaşkanlığı Kararı ile 30.04.2020 tarihine kadar mevcut icra ve iflas takipleri durdurulmasına, taraf ve takip işlemlerinin yapılmamasına, yeni icra ve iflas takibi taleplerinin alınmamasına karar verilmiştir. Kiracının kira bedelini ifa edimi devam etmesine rağmen yukarıda da belirtilen Cumhurbaşkanlığı Kararı gereği 30.04.2020 tarihine ifa edilmeyen kira borçları için takip başlatılamayacaktır.

           26.03.2020 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 2279 sayılı İcra–İflas Takiplerinin Durdurulmasına Dair Cumhurbaşkanlığı Kararı ile paralel bir düzenleme içermektedir. İşbu Kanun’un geçici 2. maddesi gereği, 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacaktır. Diğer bir deyişle, belirtilen tarihler arasında kiracının kira bedelinin ödenmesi borcu devam etmesine rağmen bu kira bedellerinin ödenmemesi durumunda mevcut kira sözleşmeleri feshedilemeyecek aynı zamanda kiracının kiralanandan tahliyesi de mümkün olmayacaktır. Yine önemle belirtmek gerekir ki 7226 sayılı Kanun’un geçici 2. maddesi yalnızca işyerleri kiraları hakkında uygulanabilir.

Şu ana kadar yapılmış açıklamalar; yayınlanmış İçişleri Bakanlığı genelgesi, Cumhurbaşkanlığı Kararı ve kabul edilmiş 7226 sayılı Kanun kapsamında yapılmış olup, geçerlilikleri sona ermeye ve değişmeye açıktır. Muhtemel yeni gelişmeleri takipte kalmak ve mevcut kira sözleşmeleri hakkında bu gelişmelere göre hareket etmek daha sağlıklı olacaktır.

Demirkılıç Hukuk Staj Departmanı      

                                                                                                                                                                                              Stj. Av. Eren Büyüktaş