KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA SÖZLEŞMENİN KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE DAVA YOLUYLA SONA ERDİRİLMESİ

I. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARININ KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE DAVA YOLUYLA SONA ERMESİ

 

Kira sözleşmesinin belirli ya da belirsiz süresi olmasına bakılmaksızın, sözleşmenin sona ermesi için bildirim bir ön koşuldur. Bu süreli bildirim ile kiracı, kira süresinin bitimiyle, kiraya veren için ise 10 yıl geçtikten sonra, 6098 sayılı yasada belirtilen hükümlere göre fesih edilebilir (Tbk. 347). Yapılacak bu bildirim yazılı olmak zorundadır. Bildirimin hukuken geçerli olabilmesi için yazılı yapılması gereklidir[1]. Yapılan bu bildirimin devamında, TBK.m.350 uyarınca dava açılarak kira akdi, kiraya veren tarafından sona erdirilebilir.

TBK. 350 ve 356 arasında kalan hükümler, kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesini düzenlemektedir. Kira sözleşmesi bu maddeler arasındaki hükümlerle, ancak dava yolu ile sona erdirilebilir. Bu dava, bozucu yenilik doğuran bir dava türüdür. Bununla birlikte, mahkemeler bu davalar sonunda genelde kiracıya, kiralananı kiraya verene teslim kararı da verdikleri için, sonucu itibariyle eda davası niteliği de taşımaktadır. Kiralayan ise, gene hükümler uyarınca, kira sözleşmesini dava açmaya gerek kalmadan, fesih bildirimiyle sona erdirebilir[2].

6098 sayılı yasa incelendiğinde, TBK. 350 vd. maddeleri, kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi hallerini gereksinim, yeniden inşa,  imar ve yeni malikin gereksinimi nedenleriyle olmak üzere 2 başlık altında toplamıştır. Bu düzenleme mülga 6570(7.m vd.) sayılı yasanın ilgili hükümlerine paralellik göstermektedir[3]. Bu maddede düzenlenen hallerde, kiracının durum ve davranışlarına bakılmaksızın kiralananı boşaltmak zorunda olduğu haller yer alır. TBK. m.350 de tek başlık halinde düzenlenen bu halleri ayrı ayrı incelemek yerinde olacaktır[4].

 

 

A. KİRAYA VERENİN DUYDUĞU GEREKSİNİM NEDENİYLE SÖZLEŞMENİN SONA ERMESİ

818 sayılı kanun döneminde yer almayan hüküm, 6098 sayılı kanunun 350. maddesinde düzenlenmiştir. 6570 sayılı kanunun 7. Maddesinde ‘Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle’ başlığı altında yer alan düzenleme, yeni Borçlar Kanununda çok benzer biçimde düzenlenmiştir. Yeni Borçlar Kanununa alınan bu hükümde, 6570 sayılı kanundaki halinden farklı olarak, ‘Çocuk’ yerine altsoy terimi kullanılmıştır. Bu değişiklikle amaçlanan, tüm altsoyla ilgili ortaya çıkan uyuşmazlıklarda, altsoyu korumak olmuştur. Bir diğer fark ise, TBK 350’ ye ‘Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler’ cümlesi eklenmiştir. Kanun gereği bakmakla yükümlü olunan kişi, TMK. m.364 hükmü çerçevesinde belirlenecektir. 6098 sayılı kanunda, genel hükümlere göre fesih döneminde ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılabileceği açıkça hükme alınmıştır. 6570 sayılı kanun döneminde de yüksek mahkeme içtihatlarıyla bu süreler uygulanırken, TBK ile artık uygulama kanunlaşmıştır[5].

1. Kiralananın Konut Gereksinimi Nedeniyle Tahliyesi ve Davası

TBK.m.350 kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle tahliye davasını düzenlemektedir. Bu tahliye sebeplerinden ilki, kiralananın, kiraya verenin eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut sebebiyle kullanım zorunluluğudur[6]. Kanun iki şart aramaktadır. Bunlardan ilki, ihtiyaç sahibi kişi ile kiraya veren arasında ilişki olması, ikincisi ise bu kişilerin konut gereksiniminin zorunlu olmasıdır[7]. 6570 sayılı kanunun yürürlükte olduğu dönemde, kanunun 7/b bendinde yalnızca kiraya verenin eşi, kendisi veya çocuklarının konut ihtiyacı için tahliye davası açılabilecekken, 6098 sayılı kanunun 350.maddesinde, bu hükmün kapsamı genişletilmiş, kendisi ve eşi ile birlikte, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için de, tahliye davası açılabilmesi imkanı tanımıştır. TMK’nın 364.maddesi ile yardım edilmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan altsoy, üstsoy ve kardeşlere nafaka ödenmesi yükümlülüğü getirilmiş ve bir kısım kan hısımına maddi korunma sağlanmıştır. 6098 sayılı kanunun 350. maddesinin kapsamının genişletilmesi ve bakmakla yükümlü olunanların da hükme alınması, bu maddeye paralel bir düzenleme olarak değerlendirilebilir[8]. Altsoy, TMK.’ya göre kiraya verenin birinci derece mirasçıları yani, çocuklar, torunlar ve onlardan olanlardır. Üst soy ise, kiraya verenin ana babası ve onların ana ve babalarıdır[9]. 6570 sayılı kanun ile çocuk terimi, altsoy olarak değiştirilmiştir. Bu hüküm değişikliği ile amaçlanan, torun ve torun çocuklarının konut gereksinimlerini de karşılamaktır[10]. Kanunun kapsamının genişletilmesinin sebeplerinden birisi de, Türk aile sistemi ve geleneklerine göre baba, anne ve kardeşlerin bu kapsam dışında bırakılmasının geleneklere aykırılık oluşturmasıdır[11]. 6098 sayılı yasanın 350.maddesinin 1.fıkrasında yer alan ‘kullanma zorunluluğu’ mülga kanunda yer almamaktaydı. Fakat öğreti ve uygulamada benimsenen bir durum söz konusuydu[12].

Kiraya verenin üstsoyu olan baba ve anne 6570 sayılı kanunun yürürlükte olduğu dönemde, kanunun 7.maddesinde sayılmadıklarından, onlar için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılamamaktaydı[13]. Yüksek mahkeme tarafından kararlar verilirken sıkı sıkıya kanun metnine bağlı kalınmaktaydı ve üstsoyu için açılan davalar ret ediliyordu[14]. Yapılan değişiklikle artık üstsoyun da ihtiyacından dolayı tahliye davası açılabilmektedir. Kiraya veren, evlat edindiği çocukların konut ihtiyacı için de tahliye davası açabilecektir[15]. Dava açma hakkı kiraya verene tanınmıştır. Sadece kiraya veren tarafından dava açılabilmesinin sebebi, kiraya veren sözleşmenin taraflarından biridir. Birden çok kiraya veren olması durumunda ise, tüm kiraya verenler, birlikte dava açmak durumundadırlar.  Kira sözleşmesinin tarafı olmasa dahi, malik ve intifa hakkı sahibi de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Eğer söz konusu kiralanan paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz ise tahliye davası açılabilmesi için paydaşların çoğunluğunun (MK.m.691/1), elbirliği halinde mülkiyet ise, tüm hak sahiplerinin ortak izni alınması gerekir (MK.m.702/2). Söz konusu tahliye davası tüm kiracılara karşı açılır[16]. Maliklerin yeniden inşa nedeniyle dava açma hakları vardır[17].

 

 

Konut gereksinimi nedeniyle dava açma süresi, kira sözleşmesinin sona erdiği günden itibaren bir aydır[18]. Bu bir aylık süre, kanunda yer aldığı için emredici hukuk kuralıdır, yani kamu düzeninden kaynaklandığı için, süreye uyulmadan dava açılması halinde, bu durumu hakim resen nazara almak zorundadır. Kiraya veren kira sözleşmesini, 6098 sayılı kanunun 350.maddesi gereğince, belirli süreli kira akitlerinde sürenin sonunda, belirsiz süreli kira akitlerinde ise fesih dönemine ve fesih bildirimine uyarak, ihtiyaç sebebiyle dava yoluyla sona erdirebilir[19]. Belirli süreli kira sözleşmesinin anlamı, kira sözleşmesinin başlangıcının ve bitişinin belirli olmasıdır. Kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihlerinin ispatı davacıya aittir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, söz konusu kiralanan konut ve çatılı işyeri kiraları kapsamında ise, tahliye kararı verilebilmesi için fesih ihbarı yeterli değildir. Davacının ileri sürdüğü ihtiyaç iddiasının ispatı gerekmektedir[20].

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine ilişkin açılan tahliye davası ile ilgili 6098 sayılı kanun ile 6570 sayılı kanun arasında bir farklılık vardır. 6570 sayılı kanunda, bu davanın adı açıkça tahliye davası[21] olarak kanunda yer almakta idi. Fakat 6098 sayılı kanunda, kira sözleşmesinin sonlandırılması ile ilgili hükümler yer almaktadır. Mülga kanunda açıkça tahliye davası terimi kullanılsa da, TBK.’da açıkça tahliye davası kullanılmamıştır ama kira sözleşmesinin sona ermesinin neticesinde tahliye yapılacağı açıktır[22].

Kira sözleşmesinin sona erdirilmesi yani mülga kanunun değimi ile tahliye davasında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir[23]. Gerek mülga kanun döneminde, gerekse TBK. döneminde yetki ile ilgili bir hüküm kanunda yer almamaktadır. Fakat HMK. döneminde ve öğretide, tahliyeye ilişkin davalarda görevin Sulh Hukuk Mahkemelerinde olduğu kabul ediliyordu. 01.10.2011 yürürlüğe giren 6100 sayılı HMK.’nın 8.maddesinde ‘Kiralanan taşınmazların tüm uyuşmazlıkları ile ilgili davalar, kira bedeline bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür’ hükmü ile görevli mahkemenin neresi olduğu açıklığa kavuşturulmuştur. (2004 sayılı İİK. hükümlerine tabi ilamsız icra yoluyla tahliye dışında kalan hallerde.) Sulh hukuk mahkemesine ilişkin bu hüküm emredicidir ve kamu düzenine ilişkindir. Yargılamanın her safhasında taraflarca ileri sürülebilir ve hâkim tarafından resen nazara alınmalıdır(HMK. m.4/1,1)[24].

Kira sözleşmesinin sona ermesine bakmaya yetkili olan mahkemelerin tespiti ise, aynı görevli mahkemenin tespiti gibi HMK. hükümlerince belirlenir. Kira sözleşmesinin sona ermesiyle ilgili yetkili mahkeme davalarda genel yetki kuralınca, davalının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir (HMK. m.6). İkinci olarak ise, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi yetkili olarak kabul edilebilir (HMK. m.10)[25]. Eğer taraflar arasında var olan bir yetki anlaşması mevcut ise, tarafların belirlediği yer mahkemesi kesin yetkilidir (Aksine hüküm yok ise). Yani tarafların aksine hüküm koymadan yetki sözleşmesi ile belirledikleri mahkemede uyuşmazlık görülmez ise, yasaya aykırılık ortaya çıkar (HMK 17/1)[26].  

Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin kiralanmış olan konutta veya işyerinde gerçekten ihtiyaç sahibi olması gerekmektedir[27]. Tahliye davası sürecinde ihtiyacın zorunlu ve samimi olup olmadığı, hâkim tarafından dikkatlice incelenir, tüm delillerle birlikte karara bağlanır[28]. Aynı zamanda ihtiyacın mutlaka doğmuş olması gerekmektedir. Henüz doğmamış ya da ileride doğabilecek bir ihtiyaç mahkemece zorunlu ve samimi bir ihtiyaç olarak değerlendirilemez. İstisnai olarak henüz ihtiyaç doğmamış fakat yakın zamanda doğabilecek bir ihtiyaç söz konusu ise, bu durumda da dava açılabilir. Örneğin kiraya verenin çocuğunun askerden bir ay içinde dönecek olması, henüz doğmamış ama yakın zamanda doğacak ihtiyaç olarak değerlendirilebilir[29]. Bunula ilgili Yüksek Mahkeme’nin kararları da askerde olan çocuğun kısa zaman sonra askerliğinin biteceği ispatlanabiliyorsa, samimi bir ihtiyacın varlığının kabulü yönündedir[30].

Ergin çocuklarla ilgili ihtiyacın zorunlu ve samimi olup olmadığı ile ilgili yüksek mahkeme kararları arasında farklılıklar bulunmaktadır. Mesela yüksek mahkeme bir kararında, ergin olan ve maddi geliri olmayan çocuğun ailesinden ayrı evde yaşamasını samimi olarak değerlendirmemişken, bir başka kararında ise ergin olan çocuğun ailesiyle aynı evde yaşamaya zorlanamayacağı kararı vermiştir[31].

Kiraya verenin halen boş bir dairesi olmasına karşın, çocuklarının konut ihtiyacı için başka konutundaki kiracıya tahliye davası açması Yüksek Mahkeme tarafından samimi bulunmamıştır. Tahliye davası neticesinde çocuğun ihtiyacından dolayı boşaltılan konutun tekrardan kiraya verilmesi halinde de Yüksek Mahkeme ihtiyacı samimi ve zorunlu bulmamaktadır[32].

Evlilik söz konusu olursa, çocuğun konut üzerinde zorunlu ve samimi gereksinimin olduğu Yüksek Mahkeme tarafından kabul edilmektedir. Fakat nişanlılık süresinde bu ihtiyacın doğup doğmadığı tartışmalıdır. Eğer nişanlılık süresinde, evlenmenin gerçekleşeceği yönünde inandırıcı ve somut deliller ileri sürülebilirse, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası kabul görmektedir[33].

Yurt dışında yaşayanlar için de yüksek mahkemenin kararları mevcuttur. Yurtdışında yaşayan ve sadece yaz tatilleri için memlekete gelenler için gereksinimin zorunlu ve samimi olmadığı kabul edilmektedir. Ancak yurtdışından memlekete kesin dönüş yapanlar ve bunu pasaport ve sair evrakla ispat edebilenler için yüksek mahkeme zorunlu ve samimi bir ihtiyacın varlığını kabul etmektedir[34].

Eşlerden birisi, aile konutunda yaşaması sebebiyle, kişiliği, ekonomik güvenliği ve aile huzuru tehlikeye düştüğü durumda ayrı yaşama hakkına sahiptir (TMK. m.197/1). Medeni kanunun bu maddesi uyarınca aile konutundan başka bir yerde yaşama hakkı olan eşin konut gereksinimi için, kiraya veren tahliye davası açabilir[35].

Bir diğer konut ihtiyacından dolayı tahliye nedeni ise, kiraya verenin konutunun olmaması yada tahliye tehdidi altında bulunmasıdır. İlk olarak kiraya verenin aynı şehirde ve kiralananla aynı özelliklere sahip bir konutu mevcut ise, bu halde zorunlu ve samimi bir ihyacın kabulü mümkün değildir. Fakat kiraya verenin aynı şehirde bulunan kendi oturduğu konutu, kiraya verdiği konutundan düşük niteliklere sahip ise, kiraya veren lehine haklı bir tahliye nedeni oluşturabilir. Kendi oturduğu evin sobalı olmasına karşın, kiraya verilen konutun kaloriferli olması buna örnek gösterilebilir. Kiraya veren, aynı zamanda kiracı konumunda ise bu kiracılık ilişkisinin sona ermek üzere ve tahliye tehditi altında olduğunu ispatlaması halinde, kiraya verdiği konut için zorunlu bir ihtiyacın varlığı kabul edilebilir[36].

2. Kiralananın İşyeri Gereksinimi Nedeniyle Tahliyesi

Mülga 6570 sayılı kanunun 7/c maddesinde düzenleme alanı bulan gayrimenkulü kendisi, eşi veya çocuklarının bir meslek veya sanatı bizzat icra etmesi için kullanma ihtiyacından kaynaklanan tahliye nedeni, doktrinde ve uygulamada işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye sebebi olarak anılmaktaydı[37]. 6098 sayılı kanunla, mülga kanun dönemine paralel düzenleme yapılmıştır. 6098 sayılı kanunun düzenlemesiyle, mülga kanuna göre ihtiyaç sahipleri genişletilmiş, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü kişiler de işyeri gereksinimi açısından tahliye kapsamına alınmıştır.6098 sayılı kanunla birlikte gerçek kişiler gibi tüzel kişiler de işyeri ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesini fesih için tahliye davasının konusunu oluşturabilecekler[38]. İşyeri ihtiyacı iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın konutta olduğu gibi gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Sürekliliği olmayan, geçici ihtiyaç, tahliye davasına konu edilemeyeceği gibi, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreç alacak ihtiyaç da tahliye sebebi aynı konutta olduğu gibi, işyeri ihtiyacında da kabul edilemez. Aynı zamanda davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı tek başına yeterli olmayıp, söz konusu ihtiyacın yargılama sırasında da varlığını sürdürmesi gerekir İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarında, ihtiyacın niteliği önemlidir.[39]. İşyeri gereksiniminin doğmuş olması, her zaman kira sözleşmesinin sonlandırılabileceği anlamını taşımaz. Gereksinim ile birlikte, bu gereksinimin giderilebilmesi için kiralananın kullanımının zorunlu olması gerekir[40].

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması başlık altında değerlendirilebilir. Bunlardan ilki ihtiyaç sahibinin başka bir işi olmamasıdır. Yüksek mahkeme kararları da, ikinci ya da ek bir iş için tahliye kararı isteniyorsa, ikinci işi zorunlu ihtiyaç olarak değerlendirmemekteydi[41]. Fakat bunula birlikte Hukuk Genel Kurulu kararı gereğince, kiraya verenin birden çok işyeri olmasına karşın, faaliyetinin genişletilmesi amacıyla kirada olan işyerinin ihtiyaca dayalı olarak boşaltılmasını istemesi, eski uygulamanın aksine ticari hayatın gelenekleri dolayısıyla kabul görür bir uygulama halini almıştır (HGK. T:01.10.1997, 1997/6-630., 1997/762.)[42].

Tahliyesi talep edilen yerin, ihtiyaç sahibinin bulunduğu yerden daha üstün nitelikte olması halinde, ihtiyaç sahibinin işyerinden daha üstün olan kiralanan yerine geçme talebi Yargıtay’ca da geçerli bir neden olarak kabul edilmiştir. Örneğin Yargıtay, bir karanında(Y. 6. Hukuk Dairesi 2009/9871 E.  2010/553 K.  26.1.2010 T.) kiralayanın iş faaliyetini, başka küçük ve yetersiz bir işyerinde kirada olarak sürdürmesi ve kiraya verdiği işyerinin daha büyük ve elverişli şartlarda olduğunun tanıklarla ispatlanması karşısında, kiralananın işyeri ihtiyacından dolayı tahliyesini kabul etmiştir.

Eğer kiraya veren aynı zamanda kiracı konumunda ise ve kirada olduğu işyerinin tahliye tehdidi altında olduğunu ispat ederse, ihtiyaç zorunlu ve samimi kabul edilebilir[43]. Kiralananda yapılacak işin meslek ve sanatının bizzat icra edilmesi gereksinimine dayanıyorsa, ya da bu iş özel bir uzmanlık gerektiriyorsa, ihtiyaç sahibinin bu uzmanlığa sahip olması gerekir. Örneğin avukat bürosu ihtiyacı için kiraya veren, tahliye davasına başvuruyor ise, kişinin avukatlık ruhsatnamesi sahibi olması gerekir. Aksi halde zorunlu ve samimi bir gereksinim söz konusu olamaz[44]. İhtiyaç sahibinin aynı nitelikte boş bir yeri varsa veya tahliye davası açılmadan çok kısa bir süre önce burayı kiraya vermiş ise, samimi olduğunun kabulü zordur[45].

3. Kiralananın İmar-İnşa Nedeniyle Tahliyesi

Kiralananın imar-inşa sebebiyle tahliye ilgili yasal düzenleme GKHK. 7/ç hükmünde yer alıyordu. 6098 sayılı kanunun yürürlüğe girmesi ile 350.madde ile düzenlendi. TBK.’da düzenlenen madde, mülga kanunda düzenlenen maddeye paralellik göstermektedir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından fesih nedenlerinden biri de inşa ve imar maksadıyla kiralananda yapılacak onarım, genişletme ve değişiklik yapma işlemleridir. 6098 sayılı yasanın 350/2 maddesinde yer alan onarım, esaslı bir onarımdır ve konut ve çatılı işyerinin tamamen boşaltılmasını gerekli kılmaktadır[46]. Bu noktada esaslı onarımın unsurları incelenmelidir. Esaslı onarım, genişletme ve yenilemeyi kapsamaktadır[47]. Genişletme, kiralananın yapıldığı halinden daha fazla büyütülmesi ve işlevlik kazanması anlamına gelirken, yenileme ise kiralananın tamamen ortadan kaldırılarak, yerine yeni bir varlığın konması işlemidir. Yani kiralanana yeni bir kat eklenmesi genişletme olarak kabul edilirken, mevcut taşınmazın tamamen yıkılarak, projeye ve izinlere uygun bir başka yapı oluşturulmasına ise yenileme denir[48]. Kiralananın imar-inşa nedeniyle tahliyesi için çeşitli unsurların varlığı gereklidir. Bunlardan ilki, geçerli bir kira sözleşmesinin varlığıdır. Konut ve çatılı işyerine yönelik geçerli bir kira sözleşmesi mevcut değilse, olmayan bir ilişkiyi de bu maddeye göre sonlandırmak mümkün olamayacaktır[49]. İkincil olarak ise, gerçekleşecek inşa faaliyetinin esaslı olarak onarım, genişletme ve yenileme boyutunda olması gerekmektedir. Eğer esaslı onarım söz konusu değilse ya da uzman bilirkişiler tarafından bu unsurun tespiti yapılmamışsa, yüksek mahkeme içtihatlarınca bu maddeden dolayı tahliye kararı verilmesi yerinde değildir[50]. Uygulamada kiralananın boşaltılarak yıkılması ile ilgili uzman bilirkişi raporlarının bulunması gereklidir[51]. Bununla birlikte onaylanmış proje en geç dava sürecinde mahkemeye sunulmalıdır. Eğer proje onaylanmadı ise, mahkeme davacıya makul bir süre vererek onaylı projeyi sunmasını isteyebilir. Aksi halde dava ret olur[52].

Kiralananda tadilat yapılırken, kiralananda oturulması can ve mal güvenliğini tehlikeye sokacak bir durum teşkil ederse, kira sözleşmesi bu madde uyarınca sona erdirilir[53]. Bunlarla birlikte taşınmazın harap durumdan kurtulması için yapılacak tamirin imar amaçlı olması gereklidir. Dolayısıyla onaylanmış projeye uygun yıkımdan sonra,taşınmazın inşası yapılmalıdır. Aksi halde kötüye kullanma söz konusu olur[54]. Kira sözleşmesini imar amaçlı işlemler için dava yoluyla sonlandırılması ancak önceden tespit ile mümkün olur. İmar amacının ne olduğu açıkça ortaya konmalıdır. Yasada üç çeşit imar amaçlı inşa vardır. Bunlardan ilki esaslı onarımdır. Esaslı onarım binanın tümden yıkılması değil, kiralananın varlığının korunarak, onaylanmış projeye uygun tamiratın yapılmasıdır. Depremde hasara uğramış ana kolanların tamiratı buna örnek gösterilebilir. İkinci olarak ise kiralananın genişletilmesi imarı bir durum oluşturur. Bu genişletmenin de esaslı olması ve eski yapıya göre bir farklılık oluşturması gereklidir. Aksi halde bu sadece tadilata girer ve kira sözleşmesinin bu nedenle sona ermesi mümkün olamaz[55]. Yüksek mahkeme uygulamalarında odaların birleştirilmesi ya da ayrılması gibi inşa işlemlerini bu madde hükmünde değerlendirmemiştir[56].

Kiralananın imar amaçlı değiştirilmesi, mevcut halinden daha iyi konuma getirilmesi anlamını taşıyabilir. Asansörü olmayan kiralanana asansör konması buna örnek olabilir. Yapılacak bu imari değişikliğin mutlaka belediyece onaylanmış projeye dayanması ve bu projenin o bölge şartlarına uygun olması gerekmektedir. Bunula birlikte bu imari düzenleme sırasında kiralananın kiracı tarafından kullanımının imkânsız hale gelmiş olması gereklidir[57]. Bunula ilgili yüksek mahkeme bir kararında ‘Binanın yeniden yıkılıp yapılması, imarı ya da esaslı suretle tamiri sırasında, içinde oturmanın veya çalışmanın imkansız hale gelmesi ve bunu tespiti gerekir.’ hükmü vermiştir[58]. Tüm bunlarla birlikte 6098 sayılı yasada, imkânsız hale gelmenin tespitinin nasıl ve kimin tarafından yapılacağı ile ilgili herhangi bir hükme yer verilmemiştir[59].

Bir diğer husus ise, imar ve inşa nedeniyle dava açılıyor ise yukarıda da belirtildiği gibi kira akdinin feshi ve mecurun tahliyesi istenebilir. Fakat onarım, değişiklik yada yenileme akdin feshine neden olmayacak derecede ve yapılması zorunlu bir hal aldı ise, mahkemeden geçici tahliye istenebilir. Geçici tahliye ile kira akdi aynen devam eder. Mahkemeye yapılacak inşa ve değişikliğin projesi, süresi sunulur. Mahkemenin de uygun bulması ile geçici tahliye kararı verilebilir. İnşa tamamlandıktan sonra kiracı kiralanana geri döner. Geçici boşaltma neticesinde eğer tadilat- inşa başlamaz ise, kiracının talebi üzerine mahkeme kiracının kiralanana geri dönmesi kararı verebilir[60].

Son olarak ise, ihtiyaç sebebiyle tahliyede olduğu gibi imar ve inşa nedeniyle tahliyede de kira sözleşmesi dava yoluyla sona erdirilebilir. Yargı kararı olmadan, bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi mümkün değildir. Kira sözleşmesi belirli süreli ise, fesih süresi davacının bu sürenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde, sözleşme belirsiz süreli ise fesih bildirim sürelerine ve dönemine uyularak, belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açılması gerekir[61]. Davacı konutun ihtiyaç nedeniyle tahliyesinde olduğu gibi, malik yada malik ile kiraya veren kişiler farklı ise, onun adına taşınmazı kiraya veren kişidir. Konut ve çatılı işyeri eğer paylı mülkiyete tabi ise paydaş çoğunluğu, elbirliği mülkiyete tabi ise, elbirliği ile açılabilir. Davalı ise, kiracı varsa kiracılardır[62]. Görevli mahkeme HMK. uyarınca Sulh Hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise, davalının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesi, sözleşmenin ifa yeri mahkemesi, taşınmazın olduğu yer mahkemesi ya da yetki anlaşması varsa, anlaşmanın belirttiği yer mahkemesidir. Bu hususlar, HMK.’nın konusuna girdiği için daha detaylı değinilmeyecektir.

B. YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ NEDENİYLE FESİH

Mülga BK m.254’ün uygulamasında, kiracının kullanmakta olduğu taşınmazın üçüncü kişiye satılmasıyla, yeni malik eski kira sözleşmesini kabul etmediği sürece, kira sözleşmesinin tarafı olmuyordu ve kiracıyı kiralanandan tahliye etme imkânı vardı. Bu durum kiracıyı oldukça zor durumda bırakan bir hükümdü. Bu sebeple 6570 sayılı kanunda yapılan düzenleme ile kira sözleşmesinin nispi olması kuralına istisna getirilmiştir(GKHK m.7/d)[63]. Taşınmazın mülkiyetini sonradan kazanan malik, taşınmazı kanunla sayılan kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı için kullanacaksa kiracıyı kiralanandan ancak o halde çıkarabilecektir. Bu hükümle artık yeni malik, uygulamada ve yüksek mahkeme kararlarında eski malik gibi kira sözleşmesinin tarafı olarak kabul edilecek yani eski malikin yerini alacaktır[64]. 6098 sayılı kanunun 310.maddesi de mülga GKHK 7. maddesine paralellik göstererek, ‘Kiralananın el değiştirmesi halinde, yeni malik sözleşmenin tarafı olur’ hükmü getirilmiştir. Bu madde ile kiracının yeni malike karşı kira akdine dayanan hakları devam edecektir[65].

Fakat 6570 Sayılı Kanunla yeni malike verilen tahliye hakkı, konut ve çatılı işyeri kiralarında 6098 sayılı yasa ile paralel şekilde korunmuştur. Bu halde kanunun 351.maddesi kiralananı sonradan edinen kişi kendisi, altsoyu-üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için, kiralananı konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir ( TBK m.351)[66].  Eğer yeni malik taşınmazı kendisi, eşi, alt-üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişi tarafından konut ihtiyacı olarak kullanılacağını ispat edemezse, uygulama ve Yargıtay kararları uyarınca, davası kabul edilmeyebilir[67]. Yeni malik, uygulama ve Yargıtay içtihatlarınca açtığı davada, edinime kendisinin veya yasada sayılan (6098 sayılı Yasa m.351) kişilerin ihtiyacın olduğunu kanıtlamak zorundadır. Bu ihtiyaç gerçek, samimi, zorunlu ve geçici değil, devamlılık arz etmelidir[68]. Hatta hem dava açılırken hem de dava süresince ihtiyacın varlığı devam etmelidir. Tapuda konut olarak kayıtlı bir mülkün, işyeri ihtiyacı için tahliyesi istenebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri saklıdır.)[69]. İhtiyacı ispat mükellefiyeti yeni maliktedir. Yeni malik kiralananı kira sözleşmesi kurulduktan sonra edindiğini, yasal sürelere uygun bildirim yaptığını ve dava açtığını, gereksinimi ispat etmelidir[70].

6098 sayılı yasanın 351.maddesine dayanarak tahliye davası açılabilmesi imkânı yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarına tabi taşınmazlarda mümkündür. Geçerli ve halen devam eden bir kira sözleşmesinin varlığı gereklidir. Kira sözleşmesi devam ederken, kiralanan bir başkasına devir edilmelidir[71]. Yeni malik kanunla sayılan kişilerin ya da kendisinin kiralanana ihtiyacı olduğunu ispat etmek zorundadır. Yeni malik imar-inşa, esaslı onarım-değişiklik gibi sebeplerden dolayı dava açamaz[72]. Kiralananın sonradan edinilmesi sebebiyle tek yanlı olarak fesih bildirimiyle kira akdi sona ermez. İhtiyaç nedeniyle dava açılıyor ise yasada öngörülen sürelerle dava yoluna başvurulmalıdır. Malik TBK. m.351 uyarınca yeni malikin gereksinimine dayanarak tahliye davası açabilir, ya da eski malikin taraf olduğu kira sözleşmesine taraf olarak, TBK.’nın tahliye hükümlerine başvurabilir. Burada yeni malike seçimlik hak tanınmıştır. Hangisi yararına ise onu tercih etmelidir. Mesela 20.01.2009 tarihinde başlamış bir kira sözleşmesi olduğunu ve 10.12.11 tarihinde de satış gerçekleştiğini varsayalım. Böyle bir durumda, yeni malikin bir aylık bildirim süresi sonunda altı ay bekleyerek 10.06.2012 tarihinde dava açmaktansa, 20.01.2012 tarihinde kira dönemi sonuna göre dava açması daha yerinde olacaktır[73]. Yeni malikin ihtiyaçtan dolayı tahliye davasına başvurması halinde, malik olduğu tarihten itibaren bir ay içinde yazılı bildirimde bulunması ve bildirimden altı ay sonra sözleşmeyi fesih edebilmesi mümkündür. Altı aylık süre geçmeden açılan tahliye davası mahkemeler ve yüksek mahkeme tarafından, süre yönüyle ret sebebidir[74]. Burada dikkat edilmesi gereken husus, edim tarihi de dâhil olmak üzere bir ay içinde, yazılı bildirimin yapılması gerekir. Yazılı bildirim ön koşuldur, aksi halde bu maddeye dayanarak dava açmak mümkün değildir. Uygulamada ispatın kolay olabilmesi açısından bu bildirim noter yoluyla yapılır. Yapılan bu bildirim, 7204 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerince kiracıya tebliğ edilmelidir. Yazılı ve bu usule göre yapılmayan fesih bildirimi geçersiz olur[75]. Bir aydan sonra yapılan fesih bildirimi artık hukuki olarak, yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına konu olamaz[76].

Eski malik ile kiracı arasındaki kira akdi tapuya şerh edilmiş ise, artık yeni malik tapuda şerhi bulunan (Etkisi kuvvetlendirilmiş nispi hak niteliği taşır.) bu sözleşme ile bağlıdır. Bu durumda yeni malik, edinim tarihinden bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle bildirimini yapmalıdır. Ancak bu durumda tapuya şerh edilmiş kira akdinin bitimi ile yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilir[77].  Dolayısıyla dava açma hakkı yeni malike tanınmıştır.

Malik gerçek kişi olabileceği gibi, tüzel kişide olabilir. Paylı mülkiyette ise dava açma hakkı pay ve paydaş çoğunluğuna aittir. Elbirliği ile mülkiyette tüm paydaşlar beraber dava açabilir. Dava kiracı varsa kiracılara karşı açılır[78]. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren ve malik farklı kişiler olabilmektedir. Kira sözleşmesinin nisbiliği ilkesi gereğince, kira sözleşmesine aykırılık nedeniyle tahliye davası açma hakkı kiraya verene aittir( Asil malik kira sözleşmesine dahil olmazsa.). Uygulamada ve yüksek mahkeme kararlarında, kiralananı kiraya verenin edinmesi halinde, ihtiyaç nedeniyle dava açıp açamayacağı tartışma konusu olmuştur. Kimi Yargıtay içtihatlarında, kiraya verenin sonradan malik olmasıyla ihtiyaçtan dolayı tahliye davası açamayacağı yönünde kararlar mevcuttur. Yüksek mahkemenin bu yönde vermiş olduğu kararlar yerinde görülmemektedir. Bu gibi olaylarda, kiraya veren, maliki temsil sebebiyle kira ilişkisine taraf olmuştur. Kendisinin malik olmayışı, sırf kira ilişkisinde kiraya veren taraf olduğu için, konut ya da işyeri ihtiyacının olmayacağı anlamını taşımamalıdır[79]. Kiraya veren, kiraya verdiği mülkiyetin üçüncü kişiye devredilmesiyle hem maliklik hem de kiraya veren sıfatını kaybeder[80].

Kiralananda pay satın almış olan paydaşın, yeni paydaş olarak ihtiyaçtan dolayı tahliye davası açabilmesi için, diğer paydaşlardan rıza alması gerekir. Eğer alınan bu rıza kötüye kullanılırsa, yüksek mahkeme kararları ve uygulamada, tahliye davası kabul edilmeyebilir. Örneğin 10 pay kabul edilen bir taşınmazda, 1 pay sahibi yeni malik, diğer 9 pay sahibinin rızasını alarak ihtiyaçtan dolayı tahliye yoluna başvurursa, TMK m.2 gereğince kötü niyetli kabul edilebilir[81]. Miras yoluyla paydaş durumuna gelen malik, 6098 sayılı kanunun m.351 uyarınca dava açamaz[82].

Yeni malikin ihtiyacından dolayı, tahliye edilen konut veya işyerinin, davada ileri sürülen ihtiyaç haricinde kullanılmaması gerekir. Haklı nedenler saklı kalmakla birlikte kiralanan, üç yıl süreyle kiraya verilemez aksi halde 6098 sayılı kanunun m.355’e göre eski kiracının tazminat talep etme hakkı saklıdır[83].

 

 

 

 

 

 

 

 

 

DEĞERLENDİRME ve SONUÇ

         6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 350 ve 351.maddeleri, mülga GKHK.’da ki düzenlemeye paralellik göstermektedir. GKHK.’nun yürüklükte olduğu tarihteki uygulamaya açıklık getirecek ve paralellik gösterecek şekilde düzenlemeler yapılmıştır. Bu yüzden 6098 sayılı kanunu 350 ve 351. Maddelerinin uygulamasında eskiye göre göze çarpan farklı içtihatların ve yüksek yargı kararlarının olmayacağı görüşündeyiz.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

KAYNAKÇA

 

·        AKYİĞİT, Ercan, Kira Sözleşmeleri, Seçkin Yayınları 1. Bası, Ankara 2012

·        ARAL, Fahrettin, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 7. Bası, Yetkin Kitabevi, Ankara 2007

·        AYDEMİR, Efrail, Kira Hukuku, Seçkin Yayınları, 2. Bası, Ankara 2013

·        CERAN, Mithat, Kira Sözleşmesi Tahliye, Yetkin Yayınları, Yetkin Yayınları, 1.Bası, Ankara 2012

·        DİNÇ, Mutlu, Borçlar Kanununda Neler Değişti, Seçkin Yayınları, 1. Bası, Ankara 2012

·        GÜMÜŞ, Alper, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 1. Bası, Vedat Yayıncılık, İstanbul 2008

·        İPEK, Eylül, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Tahliye Sebeplerine İlişkin Getirilen Yenilikler  makalesi,http://portal.ubap.org.tr/App_Themes/Dergi/2012-102-1213.pdf, 17.04.2013 tarihinde alınmıştır.

·        KILIÇOĞLU, Mustafa, Tahliye ve Kira Tespiti ve Uyarlama Davaları, Adil Yayınları, Tıpkı Basım, Ankara 1996

·        KIRMIZI, Mustafa, Kira Hukuku, BilgeYayınları 1. Bası, Ankara 2013

·        MALKOÇ, Aytaç, Kira-Tahliye-Tesbit ve Tazminat Davaları, Adil Yayınları, 1.Basım, Ankara 1991

·        ÖZKAN, Hasan, Tahliye ve Kira Tespiti Davaları ve Tatbikatı, Legal Yayınları, 1. Bası, İstanbul 2007

·        RUHİ, Ahmet Cemal, Kira Hukuku, Seçkin Yayınları, 1. Bası, Ankara 2011

·        TANDOĞAN, Haluk, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 4. Bası, Vedat Yayınevi, İstanbul 2008

·        TUNABOYLU, Muslim, Kira Hukuku, Adil Yayınları, 3.Basım, Ankara 2005

·        UYAR, Turgut, Türk Borçlar Kanunu Şerhi, 1. Bası, Seçkin Yayınevi, Ankara 2012

·        YAVUZ, Cevdet, Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 6. Bası, Beta Yayınları, İstanbul 2008

·        ZEVKLİLER, Aydın, GÖKYAYLA, Emre, Özel Borç İlişkileri, 12. Bası, Turhan Yayınları, Ankara 2013