COVID-19 DÖNEMİNDE KİRA SÖZLEŞMELERİNİN DURUMU VE UYARLAMA DAVASI

COVID-19 DÖNEMİNDE KİRA SÖZLEŞMELERİNİN DURUMU VE UYARLAMA DAVASI

            Kasım 2019 tarihinde ilk kez tespit edilen Corona virüsü ve sebep olduğu COVİD-19 hastalığı bir sene içerisinde tüm dünyaya yayıldı ve hastalığın tespitinin ardından tüm dünyada ve ülkemizde kamu sağlığını korumak adına ciddi önlemler alındı. Ülkemizde 16.03.2020 tarihli İçişleri Bakanlığı Genelgesi uyarınca kafe, bar, kahvehane, müzikli/içkili restaurant vb. yerlerin faaliyetini durdurması, 21.03.2020 tarihli Genelge ile kafe ve restaurantların yalnızca paket servis ve gel-al (take away) düzeninde hizmet vermesine karar verildi. Ardından kısa bir süre sonra belirli tarihleri ve yaş aralıklarını kapsayan sokağa çıkma yasakları başladı.[1] Bu süreçten sonra 01.06.2020 itibarıyla saat 22.00’ye kadar hizmet vermek koşuluyla kapatılması karar verilen işletmelerin faaliyetlerine devam edebileceği açıklandı.

Ancak sokağa çıkma yasaklarının büyük ölçüde kaldırılması, “ sosyal mesafeli yeni yaşam” düzenine geçilmesi, işletmelerin tekrar faaliyete geçmesi ve henüz Coronavirüs aşısının bulunamamış olması Covid-19’da yeni bir dalga meydana getirdi. Önü alınamayan vaka ve hasta sayılarının ardından 18.11.2020 tarihinde İçişleri Bakanlığı tarafından yayınlanan “Koronavirüs Salgını Yeni Tedbirler” başlıklı Genelge uyarınca kafe, restaurant gibi yerlerde tekrar paket servis, gel-al uygulamasına geçilmiş, belirli saatlerde sokağa çıkma yasakları geri getirilmiştir. [2]

            Tüm bu kısıtlamalar ekonomik sonuçlar doğurmuş, özellikle sözleşmelerin ifası hususunda aksaklıklar meydana gelmesine sebep olmuştur. Barınma gibi temel bir ihtiyaç ve temel ihtiyaçların belkemiği pozisyonundaki ticari faaliyetlerin sürdürülebilmesi için önem arzeden ve toplumun büyük bir çoğunluğunu ilgilendiren kira sözleşmeleri de pandemik salgın sonucunda sekteye uğramıştır. Kiracı ve kiraya verenlerin sıklıkla merak ettikleri pandemi döneminde kira sözleşmesi borçlarının hukuki durumu aşağıda incelenecektir.

            Öncelikle genel olarak kira sözleşmesinden bahsetmek gereklidir. Kira sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen, diğer deyişle sinallagmatik bir sözleşmedir. Sözleşmenin tarafları olan, kiraya veren ve kiracının yerine getirmesi gereken yükümlülükler Türk Borçlar Kanununun Dördüncü Bölümünde “Kira Sözleşmesi” başlığı altında düzenlenmiştir.

Kira sözleşmesinde kiraya verenin asıl borcu, kiralananı kararlaştırılan tarihte, kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince elverişliliği sağlamaktır. Kiraya verenin teslim borcuna ek olarak, kiralananın vergi ve benzeri yükümlülüklerine, yan giderlerine katlanma gibi ikincil surette borçları mevcuttur.

Kiracının asıl borcu ise; kira bedelini ödemektir. Bunun yanında kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme, temizlik ve bakım giderlerini ödeme, ayıpları kiraya verene bildirme, ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma yükümlülükleri de vardır. Pandemi kısıtlamalarıyla değişkenlik gösteren ekonomik faaliyetler sebebiyle özellikle işyeri kira ödeme borçlarının yerine getirilmesinde sıklıkla güçlük yaşanmaktadır.

7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un Geçici 2.maddesi uyarınca 1 Mart 2020-30 Nisan 2020 arasındaki işyeri kira borcunun ödenmemesinin tahliye nedeni olarak gösterilemeyeceğine karar verilmiştir. Ancak düzenleme yalnızca kira borcunun ödenmemesi sonucunda tahliye yapılamayacağına ilişkindir, sözkonusu dönemdeki kira borcunu sona erdirmeyeceğinden kiraya verenin kira ödeme borcu devam etmektedir.  

            Kira borcunu ödeyemeyen kiracı, borcunu ödememek veya azaltmak için sıklıkla TBK hükümlerine başvurmak istemektedir. Kira sözleşmelerinde hukuki güvenliği sağlamak adına sözleşmeyle bağlılık diğer bir deyişle ahde vefa ilkesine göre hareket edilir. Bu sebeple öncelikle sözleşmenin hükümleri incelenmelidir. Sözleşmede mücbir sebebe veya özellikle salgın hastalıklara ilişkin hükümler varsa COVİD-19 sonucunda ortaya çıkan durumlarda evleviyetle uygulanacaktır.

Sözleşmede hüküm bulunmadığı takdirde mücbir sebebe bağlı ifa imkânsızlığı oluşup oluşmadığı incelenmelidir. Bu hususta öncelikle belirtilmelidir ki, niteliği gereği ifa imkânsızlığı ancak parça borçlarına ilişkin sözleşmelerde kullanılabilecek bir yoldur. Para, niteliği gereği tamamen tükenemeyeceği veya yok olamayacağından, para borçları açısından ifa imkânsızlığından söz etmek mümkün değildir. Dolayısıyla bu kapsamda kira borçlarında ifa imkânsızlığının sonuçlarından (m.136) yararlanmak söz konusu değildir.

Halihazırda kira borcunu ödemekte güçlük çeken kiracı mücbir sebebin sonuçlarından yararlanamadığı takdirde, aşırı ifa güçlüğüne düştüğü iddiasıyla TBK m.138’den yararlanmak isteyebilir.

            Türk Borçlar Kanunu m.138 uyarınca aşırı ifa güçlüğünün sonuçlarından yararlanabilmek için;

1- Borçlunun ifa güçlüğüne düşmesine sebep olacak öngörülemeyen ve olağanüstü bir durum meydana gelmiş olmalıdır. Koronavirüs özelinde konuşmak gerekirse, pandemi öngörülemeyen ve olağanüstü bir durumdur. Ancak daha önce de belirttiğimiz üzere Dünya’da kayda geçen ilk COVİD19 vakası, 2019 Kasım ayında gerçekleşmiştir. Bu tarihten sonra yapılmış olan kira sözleşmelerinde, özellikle de kiracı tacirse, basiretli davranma yükümlülüğü de olduğundan, öngörülemeyen durumun varlığından söz etmek mümkün olmayabilir.

2-Aşırı ifa güçlüğünden yararlanacak borçlunun, güçlüğe düşmede kusuru olmamalıdır. COVİD-19 nedeniyle ifa güçlüğü halinde, borçlunun başkaca kusuru olmadığı durumda bu koşul sağlanmış olacaktır.

3- Aşırı ifa güçlüğünden yararlanacak borçlunun borcunu ifa etmemiş olması veya borcunu ihtirazi kayıt ile haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekmektedir. Kiracı, ödeme yaptığı takdirde ödeme açıklamasına “ …. ayına ait kira bedeli ödemesidir, bu ödemeye ilişkin haklarım saklıdır..” şeklinde bir kayıt düşmelidir. İhtirazi kayıt düşülmeden yapılmış ödeme halinde aşırı ifa güçlüğü sonuçlarından yararlanması mümkün olamayacaktır.

4- Taraflar arasındaki ekonomik dengenin bir tarafın tahammül edemeyeceği derecede bozulmuş ve sözleşmenin olağan haliyle çekilmez hale gelmiş olmalıdır. Yargıtay içtihatları değerlendirildiğinde bu koşulun sağlanmamış olması aşırı ifa güçlüğünden yararlanma davasının reddi sebebi olduğu görülmektedir.[3] Pandeminin yalnızca varlığı bu koşulun sağlanmış olduğu anlamına gelmez, somut olayda iki tarafın edimleri karşılaştırılmalıdır.

TBK m.138 lafzı uyarınca tüm bu koşullar kümülatif olarak bulunduğu takdirde aşırı ifa güçlüğünün varlığından söz edilebilir. Bu durumda ise borçlunun sözleşme bedelinde uyarlama isteme ve sözleşmeden dönme hakları mevcuttur. Bu hususta HMK m.4 uyarınca görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi; yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri veya ifa yeri, ifa yeri belirlenmemişse alacaklının yerleşim mahkemesidir.

            İşyeri kira sözleşmesi özelinde ifa imkânsızlığı ve ifa güçlüğünün yanında, kira bedelinin ödenmesi konusunda doktrinde tartışılan bir başka husus ise, kiraya verenin taşınmazı kullanıma hazır halde teslim etme borcunu yerine getirmesi ancak kiralananın kullanılamaması halinde kiracının borcunun durumu ne olacağıdır. Yargıtay’ın da desteklediği görüş uyarınca; kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmiş olması halinde kiralananın kullanılıp kullanılmamasına bakılmaksızın kiracının borcunun muaccel olacaktır. Ancak bu görüşe karşı olarak doktrinde, kiralanan objektif sebeple kullanılamıyorsa kira bedelinin buna göre belirlenmesinin gerektiği iddiası mevcuttur.[4] Kanımızca bu görüşe uygun davranılması halinde, kiraya veren borcunu yerine getirdiği halde alacağının sözleşmede belirlenenden az ödenmesi, kiraya veren aleyhine edim dengesinin bozulmasına sebebiyet verecektir.

            Sonuç olarak; para, altın benzeri menkul kıymet karşılığı kiraya verme sözleşmelerinde, sözleşmede hüküm olmadığı takdirde para ve benzeri menkul kıymet borçlarının imkânsız olamayacağı gerekçesiyle mücbir sebep ve ifa imkânsızlığı hükümleri uygulanamayacaktır. Aşırı ifa güçlüğü sonucu kirada uyarlama veya sözleşmeden dönme ise ancak yukarıda belirtilen m.138 koşulların kümülatif varlığı halinde, somut olaya göre uygulanabilecektir. Kiralananın objektif sebeple kullanılmaması nedeniyle kira bedelinde indirime gidilmesi ise ayrıca hukuki bir kuruma dayanmadığından ifa güçlüğü kapsamında, şartları sağladığı takdirde gerçekleşebilecektir.

                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Demirkılıç Hukuk

                                                                                                                                                                                                                                                                                                        Stj.Av.Seher Savaş